自住需求成沪楼市年终行情主力

来自上海多家房产经纪公司的最新成交数据显示,11月份,上海二手房成交量环比上升18%,均价上涨1.8%。此次二手楼市回暖表现出明显的特征,一方面成交区域化集中,另一方面成交价格洼地集中和小房型面积成交集中。

中原地产最新数据显示,旗下160家分行11月份成交量较10月上扬近25%成,成交价格稳中微升。从挂牌情况来看,整体挂牌量较10月同期上扬近20%,其中,次新房集中的中外环线表现明显。受优惠政策即将到期的影响,仅11月前2周,上海二手房新增挂牌量就基本与9月整月持平,一些区域如:浦东花木板块、宝山大华板块、闸北大宁板块、闵行梅陇板块等其挂牌量激增。

目前楼市的交易热表现出明显的区域性,市中心高端楼市交易冷淡,而次中心区域成交旺盛。来自汉宇地产的成交数据,市中心区域,如静安、卢湾、黄浦和徐汇等区域成交量依然在下行通道。其中,黄浦、静安区11月份环比成交下浮均超过3成,成为二手高端楼市的重灾区。受市区豪宅价格飞涨的影响,部分投资客已经退出了这一领域。而在次中心区域,只有杨浦区成交放量明显,环比增长70%,浦东区域虽然目前有“大浦东“、“迪士尼”等一系列概念支撑,但是目前区域板块房价大多在2万元/平方米以上,购房者兴趣并不大,成交增长也不明显。

10月份,银行房贷政策收紧影响上海楼市成交量下降,而一个月后,随着投资者逐步退出,自住购房需求的提前释放,房贷政策的变化对楼市的影响已基本被消化。

自住购房者取代投资者成为推动楼市年终行情的主力,有关统计数据显示:上海二手房户均成交面积呈现直线下降趋势,从2006年12..84平方米,下降到2007年的108.79平方米,再到2008年97.83平方米,目前二手房成交户型面积已经低于90平方米,二手房市场率先进入了70/90的要求。