上海多渠道围剿土拍杠杆资金 房企拿地需另谋出路

       2016年的上海楼市调控政策出台不断，对于土地市场的行政监管也日趋严格。一方面，市规土局对于房企竞拍土地时的自有资金审查力度空前加大；另一方面，市银监局对于各大银行的贷款内容也进行严格审核和排查。
       随着土地市场监管的加强，以及土地成本的上升，房企通过招拍挂拿地的形式已经难以保证土地储备，尤其是一些中小型企业的生存处境更加艰难。部分财力雄厚的大型房企，一边以官方渠道拿地，一边通过并购项目和股权的形式获得土地，但对于大多数中小型房企来说，在上海拿地的方式更多地转向了后者。
       “并购潮”兴起  靠地吃饭的房企必须另谋出路
       由于外来人口持续涌入和土地供应管控，上海楼市供需矛盾日益突出，土地争夺战愈演愈烈。更多的房企将注意力转向了土地、项目甚至公司的并购、入股等。
       以阳光城集团为例，据公开资料可知，阳光城在2016年内通过并购获得大约1900万平方米土地，目前一共有土地储备3800万平方米，可支撑未来3年发展。目前为止，阳光城土地储备中有八成来自于并购。
       事实上，不少大型房企也会以并购的方式获得项目和土地。有业内人士指出，是否拥有存量土地，对于房企的日后发展至关重要。以万科为例，2015年该企业收购上置集团旗下位于静安区宝山路48万平方米的地块，在当时被称为“捡漏”。事实证明，2016年该项目的成交总金额排名位列上海第八。
       另外受到土地资源的限制，有部分房企将目光投向城市旧改或其他方向，有些房企将自身持有的项目转售为营，还有企业逐渐退出房地产领域，开始谋求转型。
       牛振兴强调说：“调控政策仅仅是加速了这种趋势。未来的机会可能存在于两个方面：第一，由于建设用地天花板的存在，拿地将越来越困难，财大气粗的公司也可能选择将自己的产品持有运营，转型运营商；第二就是通过旧城改造来缓解土地供应紧张，这方面有特色的房企大有发展空间，比如大华等在旧城改造方面比较有经验的房企可能有不错的机会。”
       资金监管力度不断增强 “招拍挂”拿地考验房企实力
       有分析人士指出，在目前的市场背景下，能在上海长久立足的房企不外乎两类：一是有财力，一是有特色。并购拿地的方式虽然可以解决眼前问题，但企业的实力才是根本。
       据公开资料显示，在去年房企拿地热情较高的前八月，全国房地产开发投资资金来源中，企业自有资金仅占不到15%。
       由于上海近几个月加强了对于土地资金的监管力度，房企的拿地能力受到制约。近一两个月的土地交易过程中，中小型房企的身影已经不再常见，拿地的企业皆是以碧桂园、世茂、绿地为代表的龙头房企，即便本身拥有较多的流动资金，在公开竞价环节中，仍有不少房企被指“报价已经超过土地申报资金”并反复警告，还有一些含住宅性质的拍卖土地也因此延期一个月才得以出让。
       另外，在银行资金监管层面，银监局一方面加强对于个人房贷的监管审查，另一方面也对银行提供给房企贷款资金进行监督。这些措施无疑增强了房企拿地的难度，优质的土地和项目资源可能会流向实力更加雄厚的大型房企手中，其他一些中小型房企或将被迫转型。