别墅成交创新高 顶级独栋被抢空

    楼市最疯狂的07-08年时，上海顶级别墅项目绿城玫瑰园销量也不超过7栋/月，然而刚过去的6、7月份，绿城玫瑰园却分别售出了18和12栋别墅。与汤臣一品6月以来的热销异曲同工。
   
    易居中国分析师薛建雄认为，汤臣一品与绿城玫瑰园的热销，实际上是今年以来流动过剩带来保值升值的需要。易居中国?CRIC系统显示，7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋，面积上升9.5%。
   
    在7月仅14.3万平方米的供应量下，成交量却达到了42.7万平方米，主要在于楼市的总体供应稀缺，使得前些年滞销积压下来的大批“乡村别墅”(外郊环间的多层联体产品)，以土地稀缺为由被一些求资产保值升值的中产投资者所购买。上月，面积在160-280平米的别墅成交量占到了别墅总成交量的7成之多，多为外郊环区域的叠加、联体别墅，总价200-400万元/栋。

　　易居报告显示，自今年以来别墅的成交量就逐月攀升，到4月份开始出现供不应求局面。4-7月份别墅的供应量只有83万平方米，成交量却达到了139万平方米，高达56万平方米的供需差，几乎将过去15个月里多供应的78.2万平方米的库存消化歹尽。使得“网上房地产”的别墅可售量从年初的204.6万平方米，下降到如今的151.9万平方米。

　　对于，别墅市场在长达一年半的供过于求之后，才出现了近5个月以来的供不应求；自03年别墅禁地至今已超过5年，别墅仍没有出现断供的局面，而且多数时间还是供不应求的别墅怪像。易居中国分析师薛建雄的解释是，虽然别墅用地禁了、但建设从未停止，一些开发商利用大型项目腾挪空间之便绕开政策限令建成了部分实际意思上的别墅；如万源城、中鹰黑森林、保利林语溪、湾流域等大型住宅项目都建有别墅房源。

　　不过，真正意义上的别墅项目还是非常稀缺，整个外环线以内在售的纯别墅项目不足10个。其中，御翠园和九间堂两个内环内的别墅售价超过了8万元/平方米，预期改租为售的四季雅苑单价也可能达到这一水平；汤臣高夫尔和汤臣湖庭是两个内中环仅有的在售纯别墅项目，中外环只有合生东郊华品园、长城中环墅和华洲君庭三个项目，另有一个东郊花园二期既将上市。

　　与中心城区超高的单价相比，佘山、马桥、浦江镇等新兴顶级别墅区的升值潜力被买家看好。上海超过一半容积率0.2以下的别墅用地集中在马桥板块，使得这个未来上海居住密度最低的顶级别墅区受到了买家关注，这正是该板块核心项目绿城玫瑰园热销程度历史水平的主要原因。

　　不过，平均成交价格在持续4个月快速上涨之后，7月份出现了7.7%的跌幅，主要原因是相对低价的叠加、联体别墅的成交量大幅上升，高价的独栋别墅的成交量反而下滑。易居中国?CRIC系统显示，叠加、联体别墅的成交量从6月的1258栋大幅增加到了7月的1448栋，独栋别墅的成交量从6月的363栋下降到了7月的340栋。少数顶级别墅被抢购一空，是别墅成交创新高的情况下独栋成交量反下滑的主原，万科翡冷翠园一期在6月成交25栋后，仅剩的2栋别墅在7月成交；5、6月分别售出23和16栋之后，御翠园仅剩的6栋别墅也在7月份成交了4栋。总共推出102栋别墅房源的绿城玫瑰园，也仅剩下20栋。