徐家汇项目与ICC二期 新鸿基地产上海布局逻辑

华东地区作为新鸿基地产在内地发展的重点区域，上海更是其发展核心。

11月14日，据新鸿基地产联席主席兼董事总经理郭炳江披露，上海徐家汇项目为目前于国内投资最重要项目，该项目将会短期内动工，项目有60%用作收租，而40%进行出售。

而不久前，新鸿基地产方面也透露，旗下上海环贸广场(上海ICC)第二期写字楼将于2013年底开始预租，预期项目会于2015年第一季正式落成。

上海拓展

就徐家汇项目，新鸿基地产副董事总经理黄植荣指出，正与政府商讨规划细节，会拥有760万尺可供发展土地。

据黄植荣披露，上述项目预计会发展成写字楼、商场及酒店的大型综合发展项目，相信第一期会在一年内动工。

此外，新鸿基地产联席主席兼董事总经理郭炳联也表示，该项目规模为上海IFC及ICC项目总和，由于IFC及ICC的营运成功，对上海徐家汇项目有很大信心，以公司旗下发展上海IFC团队来规划徐家汇项目。

此前，负责徐家汇中心项目的新鸿基地产地产代理执行董事董子豪介绍，整个徐家汇中心项目共分为4个地块，其中1、2、3号地块用于销售，4号地块将建3栋写字楼，其中1栋被规划为浦西第一高楼。

“2、3号塔楼我们将会销售，等完成40%面积的销售之后，预计收入会超过200亿港币。我们自己持有收租的部分主要在4号地块、商场、步行街以及酒店，大约占地42万平方米。”

对于该项目未来的租金收入，郭炳江充满信心地表示，上海徐家汇中心项目将进一步强化新鸿基地产出租物业的组合，也会成为集团内地租金收入的增长重点以及重要来源。

而据新鸿基地产方面的披露，旗下上海环贸广场(上海ICC)第二期写字楼将于2013年底开始预租，预期项目会于2015年第一季正式落成。

资料显示，上海ICC位于上海浦西商业核心区淮海中路商圈，整个项目总面积逾28万平方米，包括超过12万平方米的超甲级双塔办公楼、超12万平方米超大型综合性商场环贸IAPM和高端住宅公寓环贸汇。

新鸿基地产发展(中国)有限公司区域总经理邓维聪此前透露，上海ICC与上海IFC略有不同，代表着新鸿基地产在商业地产项目运作中的微妙调整。

具体在商场方面更强调“体验式”消费理念，在写字楼方面则没有IFC那么多老客户，主要是非金融类的，包括贸易公司、专业公司、零售公司、律师事务所等。

上述项目也符合新鸿基地产在内地的投资策略——在一线城市获取市中心的黄金地块。

事实上新鸿基地产也指出，未来只会集中于一线城市，如上海、深圳、北京等城市拓展新项目，由于国内项目销情理想，所有会继续物色国内地皮。

发展前景

据了解，新鸿基地产地产自身业态分布一半为地产开发，主要靠销售盈利，另一半则做商业，靠租金收益。从运营情况看，利润几乎各占一半。

新鸿基地产发展（中国）有限公司租务总监文志峰称，从整体角度看，上海写字楼市场会保持稳定向上的趋势。

然而此前SOHO潘石屹抛售上海资产，便有分析人士指，可能是因为担心即将出现写字楼供应过剩的局面以及上海的房租下跌。

数据显示，截至2013年上半年，上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。而未来数年，上海写字楼新增供应还将大大增加，空置率也将相应增长。

不过就当前情况来看，上海的写字楼供应状况较好。“（写字楼）市场的空置率，尤其是浦东，现在都降到了近几年最低的状态。”

据上海写字楼行情的资深人士分析，现阶段上海办公楼需求很大，也处于租金高点，从投资回报率上讲是很好的入市时间。

此次新鸿基地产ICC二期写字楼预租，文志峰解释称，启动预租工作是为了确保客户能有充分的时间来协调企业搬迁和入驻。

文志峰更指出，随着自贸区成立，办公楼租赁市场尤其是浦东地区办公楼租赁需求持续增温。

也有业内称，陆家嘴未来几年甲级写字楼的供应量都非常有限，写字楼前景可期。

然另有分析指出，以上海为例，2012年新批写字楼面积约110万平方米，与上海平均每年写字楼50万平方米(建筑面积)有限吸纳量相比，难免会造成市场饱和的问题。

据文志峰介绍，上海ICC二期将于2014年第一季度竣工。