土拍收官遇冷新开项目难销 大虹桥发展陷困境

继10月10日北京传富控股以13.4亿元的代价拿下了虹桥商务区核心区北片区07号商办地块（下称“07号地块”）之后第二天，正荣集团又以23.8亿元的价格夺取了虹桥商务区核心区北片区13号商办地块（下称“13号地块”），楼板价16997元/平方米，溢价仅24.5%。

这两幅土地连续成功出让，意味着大虹桥核心区开启了最后的“土拍盛宴”。网易房产记者统计发现，截至11月8日，整个4.7平方公里的大虹桥商务核心区的土地出让将正式收官。

不难发现，在近期“自贸区”的光芒遮蔽下，前两年“风风火火”的大虹桥似乎一时间“褪了色”。那么在如此标志性的时间节点上，整个大虹桥的发展现状如何？面临自贸区、世博园区和前滩的纷纷崛起，大虹桥又将何去何从？对此，网易房产记者作了深度调查。

核心区最后一批土地推出  最高溢价仅四成

上海市规土局网站公告显示，除了上周拍出的07号地块和13号地块以外，大虹桥核心区北片区还将于11月8日出让01号至04号地块。

网易房产记者10月9日在现场看到，刚刚出让成功的07号和13号地块分别位于北片区的西面和东南面，而下月待出让的01至04号地块则位于核心区的最北面。这些地块目前均为净地，四周已经被灰色砖墙合围。

据网易房产记者独家调查了解，目前这几幅地块已经是整个大虹桥商务核心区的最后一批可出让土地，出让总面积达到28.45万平方米，已拍出的07号、13号地块的成交金额加上其余未拍出地块的出让起始金总额高达89.72亿元。

其中，出让面积最大的地块是虹桥商务区核心区北片区01、03号商办地块，达10万平方米，而01号和03号地块的容积率分别高达2.7和2.8，属于大虹桥地区的另一块“商办巨鳄”。而02、04号地块是最后一批出让土地中，唯一含有住宅成分的地块。

截至目前，这两幅地块分别有10家和17家企业领取竞买申请书，不过，尚未有房企正式提交购买申请。

事实上，与前两年大虹桥核心区土地一经推出，便掀起波澜相比，目前大虹桥最后一批土拍的市场反应确实显得“沉闷”了许多。以上周拍出的两幅地块为例，两者溢价率分别仅41%和24.5%。

对此，21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申告诉网易房产记者，最后一批推出的北片区地块距离虹桥交通枢纽比核心区一期要远很多，而该区域内溢价率较高的商办地块原本就不多，因此，上述溢价率已属不错，且为今年整体楼市红火带动所致。

中房信分析总监薛建雄也表示，按大虹桥的现状来看，就1.6万元/平方米至1.7万元/平方米的楼板价已经偏高。

个别项目迎来交付期  区域总体建设仍乏力

事实上，伴随大虹桥核心区13号地块同时拍出的还有一幅川沙商办用地，楼板价在1.4万元/平方米左右，而前两周拍出的川沙宅地楼板价则更是高达1.8万元/平方米至1.9万元/平方米。

那么接踵而来的问题是，距离最近的自贸区也要10公里左右的川沙地块价格为何能和大虹桥最为核心的地块相齐肩，而后者目前的价格还属“偏高”？

不难发现，在2010年开启第一批土地出让之后，大虹桥核心区前期的建设步伐却显得相当“磨叽”，与媒体对该区域迅捷的正面宣传攻势形成了鲜明对比。

去年8月，记者曾走访过大虹桥核心区。当时，除了瑞房的虹桥天地项目明显在建之外，其余项目均为一片平地，虹桥交通枢纽周边的整个区域俨然是一片飞沙走石的大工地。此外，区域内的基础建设不够完备，多条东西向道路尚未贯通，导致申长路、申虹路等若干条主干道之间的交通甚为不便。

本月9日，网易房产记者在现场发现，核心区整体情况仍然与去年无异。不过值得注意的是，交通枢纽四周已经有数幢高楼拔地而起，个别项目将开始交付。

记者看到，作为最靠近虹桥交通枢纽的项目——瑞房虹桥天地大量建筑的主体结构已经成型并开始铺设外立面。

根据瑞安房地产（0272，hk）2013年半年报显示，该项目将于今年年底完工并交付总建筑面积达到7.5万平方米的办公楼及娱乐餐饮设施。其中，第D17号地段展示办公楼2号楼及3号楼已于今年8月获得预售许可证。而另外10万平方米的购物广场、4.6万平方米的办公楼、0.9万平方米的零售物业和4.4万平方米的五星级酒店将于2014年落成。

工程进度进入尾声的还有虹桥天地南面的虹桥绿谷项目，该项目已于今年7月开盘，目前大部分玻璃幕墙铺设完毕。

记者在走访时还发现，位于北片区的万科时一区项目部分沿街商铺已经完成了招商，并成功引入了不少休闲和餐饮品牌，包括COSTA咖啡、罗森便利等。

根据万科2013年的半年报，该项目将于2014年12月全部完工，同期交付的还有其在核心商务区一期的虹桥万科中心项目。

然而，与个别项目的“热火朝天”相比，整个大虹桥核心区的总体建设进度却仍显“乏力”。在核心区一期，2011年4月拿地的万通地产项目现在仍处于桩基阶段，而施工铭牌显示，同年入驻该区域的金臣联美项目更是直到今年9月1日才刚刚开工。工程进展同样缓慢的还有虹源盛世、冠捷科技总部大厦、兆德置业项目等。至于北片区的工程则更为“清冷”，呈现出了万科“一家独大”的局面，周边如协信中心等项目均为平地。

不久前，虹桥商务区管委会曾对媒体表示，大虹桥核心区的集中交付期将在2015年。不过，就目前的区域现状来看，这一集中交付期限显然颇为紧张。

对此，记者致电虹桥商务区管委会，截至发稿并未得到回应。

政策支持力度不敌前滩世博园  先开项目陷入滞销困境

薛建雄表示，目前大虹桥的发展正遇到了一步“死棋”。

“无论是已经建成的陆家嘴，还是正在建设的北外滩、前滩和世博地区，其政策的扶持力度都相当‘给力’，在这方面，大虹桥明显处于弱势。”薛建雄一针见血地指出，“政策要求大量金融机构和外资银行进入陆家嘴，要求航运企业总部迁址北外滩，要求央企运营总部入驻世博园，此外，在陆家嘴集团的资源优势和铁狮门雄厚资金的强强联合下，还将在前滩强势引进自贸区中相关企业的总部。但大虹桥却还处在开发商的‘单打独斗’和‘自力更生’阶段。”

罗寅申表示，目前前滩和世博园对大虹桥的冲击确实很大。大虹桥受阻的主要原因在于客群的“分流”。当企业总部大量入驻到上述两个区域，并产生聚集效应后，大虹桥核心区的商业氛围将受到相当程度的影响。

不难发现，这是造成大虹桥开发速度迟缓的重要原因。在此形势下，承担“阵前先锋”角色的项目面临孤军奋战的局面，销售压力巨大。

虽然虹桥绿谷已经对外宣称开盘，但网上房地产显示，该项目推出的73套房源目前无一成交。而瑞房虹桥天地则开始谨慎操盘，虽然两栋办公楼已经拿到预售许可证，但至今迟迟不敢入市，网上房地产上显示的175套可售房源同样零成交。

“从目前整个大虹桥核心区的状况来看，虹桥天地就算开盘了也不会有人买。”薛建雄指出，在大虹桥核心区率先投资开建的项目确实会面对相当大的困境。目前它们所能依靠的，只有虹桥交通枢纽的人流量，依靠这些快速流动人口的效应，项目只能引入一些批发类商业、以及短期培训、医院等其他一次性消费类业态。然而，这类业态的培育期却相当长，平均在五年以上。此外，瑞安项目以1.37万元/平方米价格拿地，加上建安成本和预期盈利，销售价格不会低于4万元，市场能否接受将成为一个巨大的难题。

与“零产出”的尴尬不成比例的是，这些项目以及核心区的投资额却显得相当惊人。

网易房产记者根据上海市建交委网站资料初步统计，瑞房虹桥天地的投资额已经达到77.9亿元，虹桥绿谷项目的投资额则更是高达121亿元。而2013年半年报显示，万科在大虹桥核心区两个项目的预计总投入超过74亿元。

此外，上海市建交委发布有关信息还显示，从去年8月以来，整个大虹桥核心区新增建设项目达到14个，总投资额高达151.47亿元。

有意思的是，这些巨额投资虽然没有立刻给大虹桥核心区域的项目销售带来回报，不过却使得周边区域的楼盘迎来了“春天”。

根据大虹桥商务区管委会官网公布的有关资料，青浦华新镇是紧邻大虹桥规划的板块之一。21世纪不动产提供给网易房产的数据显示，今年10月1日至11日，该区域内的虹桥宝龙城项目去化房源140套，成交面积高达1.2万平方米，成交金额接近2亿元，其销售面积位居整个上海市的第二位。

对此，业内人士指出，大虹桥虽然目前热度不及自贸区、世博园和前滩等区域，但其作为“十二五”的重点规划，崛起是早晚的事，因此，一些地理位置真正贴近大虹桥，并具有辐射价值的楼盘仍会受益于大虹桥规划。与之相比，真正在核心区“拓荒”的一些项目却要面临许多现实的问题。