10月沪楼市成交量创年内次高

      告别“金九银十”，11月的第一个周末，刚需楼盘再度发力。

　　新浪乐居截至11月1日统计，本周末上海5楼盘入市，均为刚需楼盘，推盘量也较大，总计房源700余套，单个楼盘的推盘量大多在100套以上。

　　“看不到涨价空间”

　　本周末入市的5个刚需楼盘均位于外环外，单价均在2万元以下，给出的优惠比较常规。

　　中房信分析师薛建雄说，上述楼盘价格与之前开盘或周边市场价基本持平，推盘量较大，说明开发商意在跑量，“进入11月，气温在降，市场热度也在降，不少开发商会选择将推盘时间尽可能提早些。”

　　薛建雄指出，因为看不到价格会有上升空间，近期一些开发商尤其是中小开发商跑量积极，“这些中小开发商大多还没完成全年销售任务。”

　　某上市房企营销总监表示，周末入市的5个楼盘基本都是中小开发商，这些开发商对单个项目的现金流要求比较高，“临近年底，会有大笔现金支出，因此会在年底前推售。”

　　该总监说，由于年底前面临较大的现金支出压力，市场意识比较强的开发商会选在11月前半段提早推盘，“接下来改善型、中高端楼盘也会发力，因为这类楼盘都是主流开发商，面临业绩、资金的压力，因此11月上海各档次楼盘推盘会比较平衡。”

　　关于价格问题，薛建雄说，虽然刚需楼盘价格总体稳定，但还是存在温和上涨的情况，“比如这一次推盘比前一次单价涨个五六百元，再用一些优惠来对冲。”

　　前述营销总监说，由于目前市场并没有价格上涨动力，因此年底之前，刚需楼盘的价格会比较平，折后价一般会维持在市场平均水平，“一般刚需楼盘总价能减个五六万元就算可以了，总价减个10万元就算较大的了。”

　　10月成交环比涨8%

　　在政策预期稳定的情况下，10月份楼市成交温和放量。

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示：10月，上海市商品住宅成交面积为87.62万平方米，比上月涨8.18%，比去年同期涨91.59%；成交量为年内第二高，仅次于6月；成交均价为21841元/平方米，比上月涨0.67%，比去年同期涨2.53%。

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚说，10月成交数据表明，刚需依然维持着相对较高的权重，是成交的绝对主力，楼市也在政府期望的轨道上平稳运行。

　　21世纪不动产统计数据也显示，10月刚需盘成交继续活跃，单价在2万元以下的新建商品住宅占比达66.4%，该比例为近6个月新高。

　　不过，黄志坚表示，10月商品住宅成交虽然超过9月，但和6月102万平方米的水平比仍然有较大的差距，和正常时期的月均成交量比差距更大，这表明去库存任务依然艰巨，特别是供大于求的大户型产品依然去化难，供过于求。

　　网上房地产显示，截至11月1日上午，上海新建商品住宅可售面积约为1029万平方米，虽较10月初小幅回落约3%，但仍处历史库存值高位。

　　“11月成交量或超10月”

　　对于年底的楼市热度，黄志坚预计，11月、12月的成交量依然有望维持在80万平方米以上，甚至超过10月。主要原因是今年的成交量虽然比去年高，但依然是在历史的低位，连续两年的“地量”是部分开发商难以承受的，需要回款以维持正常运行。因此，优惠或以价换量仍会在部分项目中实行，天气的转凉变冷也会迫使开发商加大优惠力度，以换取成交量。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上海9、10月份期间成交套数在20套以上且于2012年上半年有成交体现的项目共计140个，其中价格较上半年有上涨的共计103个，占比为73.5%。

　　某上市房企营销总监表示，11月楼市成交量可能会比10月略高，预计在90万平方米左右，“9、10月开发商还存在价格、销售策略的讨论和考量，还存在观望的成分，但到了11月，临近年底，开发商为抓住年内最后的时机跑量、回笼资金，不会再犹豫。”

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海说，受前期新增供应较大影响，11月上半月的刚需成交仍会维持较好的势头，但下半月可能会面临刚需有效供应不足的情况，如果是这样，刚需成交或将萎缩，“今年刚需市场3、4月开始回暖时，很多开发商就纷纷加快了施工进度，纷纷想要赶在9、10月之前入市，目前赶出来的大多已经入市，赶不出来的由于临近年底，索性推迟到明年3、4月再开盘。因此或将造成11月、12月刚需有效供应的一个空当期。”

　　薛建雄也认为，11月中旬以后，仍然会有一批中高端楼盘入市，全月楼市的总体成交仍然会维持温和偏上的水平。