外企西进 成都写字楼量价齐涨

      2012成都高端写字楼发展报告发布

截至2011年，成都世界500强企业已达207家，其中境外企业160家，境内企业47家；2012年2月，杜邦、德科、赢创创德固赛等3家世界500强企业、国际知名企业希马克又进驻成都。随着成都经济、投资环境优化，以及产业结构的调整，大量国内外企业对设在成都的分支机构进行升级或追加投资，因此无论是在资本投入、企业规模及人员编制等方面都表现出较快扩张，在一定程度上导致本年度甲级写字楼市场大宗租赁案例和大面积扩租案例明显增加，租赁客户主要来自制造、能源、金融、专业服务、房地产等行业。

2012年上半年，成都甲级写字楼的市场吸纳状况良好，但租户态度依然谨慎，尤其是全球经济复苏未见明显起色，部分跨国大型企业也有收缩规模的信号。不过相对于东部沿海地区，成都所处的西部区域仍具备将强的发展潜力，尤其是成都目前正在加快发展的现代服务业不仅对高端写字楼市场将直接提供支撑，同时也有助于改善本地经济环境。2012成都写字楼区位品相

截至2012年1季度末，成都高端甲级写字楼市场体量已经达到537万平米，而同时写字楼市场也进入租赁旺季，总体吸纳量达293万平米，环比增加了40.81%。因为尽管有新项目入市，市场整体空置率仍环比小幅下降1.28个百分点，至12.51%。

在传统的中央商务区，甲级写字楼体量达到了月300万平米，而得益于该区域活跃的租赁态势，上半年市场整体空置率环比下降2.78%，至24.65%；区域平均租金保持稳步上涨趋势，各项目报表中，仁恒置地仍然处于领跑位置，一旁的康天科技大厦[最新消息 价格 户型 点评]也有不俗表现。

人民南路沿线区域，因地铁一号线和成熟商务配套，在高端写字楼市场上具备强大竞争力，而新入市的保利[简介 最新动态]中心，则缓解了该区域接近满租状况，难以提升足够空间满足新近企业的进驻，保证入住率稳定和租金持续增长。

在东大街区域，这里写字楼的租金则表现为强劲增长，上半年环比上涨3.23%，达到了160元/平方米/月，整体空置率环比下降3.00%。以时代1号为首的国际甲级写字楼高标准的硬件配置和地铁上盖核心优势吸引着大量的投资客与优质企业入驻，市场表现非常稳定。而在国际城南，整个天府大道沿线的写字楼新增量将达到168万平米，约占2012年写字楼总供应量的65%。量价齐升的同时，也存在供应量“微胖”，而且绝大多数为散售项目，目前已显现价格调整的迹象。

产品定位决定租金水平及入驻率

自去年第四季度甲级写字楼平均租金达到历史高位后，2012年上半年租金保持平稳，仅环比微涨0.74%，为142.86元/平米/月。目前市场中近半数写字楼的租金依然低于今年1季度平均租金，而新入市的如百扬大厦、时代1号等写字楼也需要半年的培育，预计下半年市场整体租金的增速将继续保持平稳。

自2011年第三季度以来，因同质项目竞争加剧、投资需求及信心下降、租金增长曲线趋缓等多方因素叠加，高端写字楼销售市场将面临越来越大的压力。截至今年1季度，成都高端写字楼投资回报率尚保持在7%至9%的高回报区间。

记者走访观察到，面对日益激烈的写字楼市场竞争，写字楼主要面对的就是如何提高租金水平和保持入驻率的问题。而决定项目成功与否的关键就是开发商在前期对项目所在区域的研究是否精确，如这个写字楼主要针对什么样的使用者，客户喜欢什么样的物业，销售上的定价策略价格是否能够达到预期的水平。

在开发商注重产品定位的同时，整层销售也成为今年写字楼的趋势，其实真正可以整层出售的写字楼的品质、开发商品牌、后期物业服务都要经得起有实力的大公司、投资者的考验，同时，整层销售不失为一种保品质的好方式，至少能过滤很多没有实力的小业主，避免未来物业在运营阶段出现混乱。

2012预计空置率突破35%

据高纬环球最新统计数据显示，2011年成都仅4栋甲级写字楼，供应面积约22万平米，2012年全年预计将有100万平米甲级写字楼投放市场，如位于东大街的华润大厦[最新消息 价格 户型 点评]、晶融汇、时代1号，位于人南沿线的来福士广场[最新消息 价格 户型 点评]、保利中心等，都是高品质的写字楼，2012年全年预计写字楼存量约为2011年的两倍，市场或面临供过于求的挑战。

高纬环球商务部董事长王艺认为，现在市场上的需求已经有未来项目被吸纳掉，如2013年即将入市的棕榈泉国际会议中心部分写字楼也已经出售给哈尔滨银行，2012年5月交房的中海[简介 最新动态]国际中心一栋塔楼也有近70%的签约率。高纬环球预计，2012年空置率有所上涨，甚至突破35%。