上海楼市成交低迷未改观 或有开发商下半月降价

9月上海楼市成交量低迷的局面仍未明显改观。

金丰易居&佑威联合研究中心9月17日发布的监测数据显示，上周（9月10日-9月16日）上海市商品住宅成交面积为16.39万平方米，环比（较前周）下跌1.55%；成交均价为22757元/平方米，环比上涨9.37%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，近两周上海楼市成交量皆低于20万平方米，仅稍高于年内周均成交水平，9月至今的成交量并未体现所谓的“金九”特质。

在黄河滔看来，前期需求集中消化、市场价格波动，以及近期监管部门检查限购执行情况，都导致了6月以来的这波成交高峰难以持续。

佑威机构执行董事黄志坚称，上海市商品住宅成交量为35.35万平方米，远不及8月下半月的46.49万平方米，“这说明在当前调控背景下，季节因素已绝对让位于价格因素。”

“高端住宅成交权重下滑”

中高端楼盘的价格“劣势”显露无遗。

“我们9月以来的成交量比8月同期少了一半。”一高端楼盘开发商称，下半年还是希望能把剩余房源去化掉。开发商现在还比较理性的，刚需盘大都低开，但价格战难以拉开。

据另一高端楼盘开发商介绍，今年7、8月份成交比较好，9月反而不那么好了，“中高端需求释放掉了一批，现在的客户群体结构主要是刚需。现在预期房价涨的客户不是很多，更多的客户在等待政策变化，所以犹豫的时间比较久，想看清楚政策再买。”

克而瑞分析师杨晨青则提到，9月的供应结构中，中高端楼盘占比较高，所以整体去化速度较慢。现在的降价楼盘少，而且降价幅度也小。个别楼盘收窄降价幅度后，就卖不动了。

相比中高端市场，上周中低价位楼盘的成交量更为低迷。

黄志坚说，上周上海单价4万元以上的商品住宅成交量出现了低位反弹，而中低价位的成交量环比下滑。此消彼长之下，上周房价有所上升。

不过，黄志坚也强调，从8月下半月和9月上半月的总体情况看，沪上高端商品住宅的成交权重已显著下滑，楼市基本回归到了刚需和改善型需求占绝对主导的轨道上。

“仅少数楼盘明显降价”

对于整个9月楼市，黄志坚颇为悲观。“从目前楼市运行的态势看，‘金九’已然难以形成，要超过6月102.07万平方米的成交量基本不可能。”黄志坚说，“金九银十”会否成为“烂铜烂铁”，取决于让利项目的数量和让利幅度的大小。

佑威提供的成交面积排行榜上，位列上周前两位的长泰东郊御园和小上海悦庭，让利幅度均较大。

黄志坚说，这两个楼盘均属于刚需及改善型需求项目，本就受调控影响不大，再加上愿意大幅让利，自然容易脱颖而出。

据德佑地产研究主任陆骑麟的观察，目前真正明显降价的楼盘依然限于少数，大部分项目仍在按兵不动，导致购房者产生观望情绪。而且，在宽松了一段时间后，各大银行近期对房贷利率优惠也有所收紧，这可能对刚需市场产生了一定的抑制作用。

陆骑麟还说，监管部门开展限购执行情况的检查，也加深了购房者对后期价格下调的预期。

“市场面本身没好转”

但开发商眼下未必有以价换量的动力。

“我们都没什么利润率。我们这块地成本很高，毛利偏薄，所以价格再往下降是不赚钱的。而且这个楼盘的量没那么大，走低开跑量也是行不通。”一大型房企营销负责人透露，该公司旗下一个高端别墅楼盘即将开盘，准现房销售了，定价在8万元/平方米。

这位营销负责人抱怨，眼下市场大环境不好，经济面不乐观，企业开工量减少，“我感觉需求真的少了。现在的市场是供应引导需求，市场面本身并没有好转。”

销量好的房企也未必愿意降价。

一国企开发商称，现在开发商差异化表现很明显。供应量是有的，开发商的资金面还可以维持，所以价格不会有太多的让步。楼市成交还是会持续稳定，不会像2008年、2009年调控时那样，出现大起大落。

据该国企开发商称，该公司旗下一个均价3万元/平方米的楼盘“卖得很好，还将加推”。但他也强调，对短期市场并不看好。

几个大的刚需楼盘或9月底上市

话虽如此，也不排除部分赶业绩的开发商，在下半月调整定价策略。

黄志坚分析，最近几个月都存在下半月赶业绩的情况，不排除部分开发商在下半月降价，使成交量放大。

他的判断是，9月上海市商品住宅成交量仍有机会超过8月的80.22万平方米，有可能和7月85.92万平方米的成交量相当，但结果取决于开发商的价格策略。

一个相对乐观的信息是，上周末沪上多个刚需楼盘售楼处传出了热销声，部分楼盘的去化率接近九成。

杨晨青说，到9月底，上海有几个大的刚需楼盘会陆续上市，所以10月份刚需供应会加大。

佑威数据显示，上周上海市商品住宅新增供应面积为18.70万平方米，环比下降13.06%。