非沪籍限购影响显现 外郊环和高端房成交降幅大

“非沪籍居民家庭通过补缴社保购房不予认可”、“非沪籍单身人士首套购房受限”这两项限购政策收紧后，对上海市整个二手房市场究竟有多大影响？

城市估价研究表明，此番对非沪籍人士的购房限制，有效抑制了这部分潜在购房客群的需求，全市及各区域板块的二手房市场回暖势头明显放缓，楼市上行的预期转弱，限购政策的严厉执行达到了预期目标。

非沪籍人士购房比例下滑

7月，全市二手住房共成交1.8997万套，环比上涨5.72%，其中，其他省市人士在沪购房套数环比下降4.88%；成交结构上，其他省市人士在沪购房占比由6月的42%下跌至38%。受非沪籍人士限购、非沪籍人士成交量下滑影响，7月全市二手房成交量涨幅放缓，较6月回落14.88%。

外郊环影响显著

从环线分布来看，非沪籍人士购房需求多集中于外郊环，因此这次受限购政策收紧影响最为显著。7月，外郊环的二手房总成交量虽环比仍上涨6.96%，但其中外省市人士在沪购房的套数环比下降了7.18%，占比方面则明显降低了6%。

高端物业成交大幅下滑

受非沪籍人士限购影响，7月别墅小区二手房总成交量环比下跌9%，其中非沪籍人士购房套数环比大幅下跌20%，占比下降7%。混合型小区的成交量虽未受影响，但非沪籍人士的购房比例仍下降5%。除此之外，工房和公寓小区也受到此次限购收紧的影响。工房和公寓小区中非沪籍人士购房成交套数均环比下降4%，占比分别下降8%与3%。

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刚需房抛出少 挂牌价见势涨

二手房市场愈显胶着

刚需客集中的区域正呈现新增房源减少的局面。而挂牌量一减少，挂牌价就走高，导致二手房市场愈发胶着。

房源紧俏的浦东金杨德平板块二手房挂牌价格环比涨幅有一成。据中原地产金杨德平分行夏静怡经理介绍，挂牌房源集中在金杨五街坊、香山东北街坊等项目，150万元左右的房源挂牌相对集中，挂牌价为2.3万元/平方米左右。其中，房源品质好、楼层佳，挂牌单价达到2.4万元-2.5万元。主力户型为51平方米-68平方米的两房。9月至今，来客量与带看比之前增加了约一成，但购房者心理预期与业主的期望落差较大，因而选房周期较长。从该分行新近成交的两套房源可以看出：性价比较高的房源交易速度加快。如位于金桥五联路附近一套面积为67平方米的房源，成交总价133万元，单价1.985万元，与市场行情相比优惠幅度极为明显。此外，以总价185万元成交的一套金杨一街坊的房源，户型为84平方米，房龄为1996年，一梯两户。

虹口凉城分行为虹口区价格低洼区域，受到刚需客的极高关注。挂牌房源集中在以锦苑小区、文苑小区的老工房，次新房挂牌房源较少。老工房总价在130万元-150万元。 9月以来，二手房挂牌房源持续减少，锦苑小区、文苑小区等老工房的挂牌价格为2.1万元-2.2万元/平方米，主力户型为40平方米左右的一房、55平方米左右的两房。次新房，如一品新筑挂牌价格为2.8万元-2.9万元/平方米，主力户型为96平方米左右的两房、125平方米的三房房源。无论是老工房还是次新房，看房量都降了20％左右，因此，成交量也锐减，与前期行情相比约有五成滑落。中原地产中星凉城分行杨瀚经理认为，这是由于房源不多、有效房源趋紧所致，购房者选房的周期相对较长，交易达成速度减缓。