上海江景宅地31.5亿元挂牌 27家企业申请竞买

近日，上海市规划和国土资源管理局以31.5亿元挂牌推出徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，出让面积66530.1平方米，起始楼板价1.89万元/平方米。这是近两年来黄浦江沿岸推出的首幅含住宅性质的土地。

出让公告显示，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块均为商住办用地，容积率为2.5。据测算，该地块规划建筑面积为16.63万平方米，是近3年来徐汇区出让的规模第二大地块，仅次于绿地集团2009年拿下的“全国总价地王”——斜土街道107街坊龙华路1960号地块。

“作为最后一个待开发的黄浦江沿岸板块，徐汇滨江区域的价值正处在高速成长期。此次出让的地块属于上海内环不可多得的一线江景房用地，它的入市预示着下半年土地市场的高潮已蓄势待发。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出。

27家企业申请竞买

站在XH129B-02、XH129D-01地块以南的瑞宁路上眺望，西北方100米处便是绿地在售的地王项目——绿地海珀旭晖，正东面500米处是黄浦江，隔江相望的则是世博园区和后滩公园，沿瑞宁路经龙腾大道往南1.7公里，就是目前国内投资规模最大的中美文化合作交流项目——东方“梦工厂”。此外，地块西、北两面分别有地铁7号线、4号线围绕，打浦路隧道、龙腾大道、内环高架路等城市交通主干道形成了良好的地面道路网络。

“就该地块的区位条件来看，占据了徐汇滨江板块现有的景观、交通等优质资源，因而获得了众多开发商的关注。”邵明浩称。上海土地交易市场数据显示，截至目前，至少有27家企业领取了竞买申请书。

“同样是商住办综合用地，XH129B-02、XH129D-01地块与绿地海珀旭晖项目的区位条件相当，前者甚至更靠近黄浦江。”同策咨询资深分析师许之静指出，借助世博会迅速崛起，徐汇滨江地区成为上海中心城区内唯一可成片规划开发的滨水区域，立体交通网络、商业设施正不断完善。作为新兴的江景豪宅区，板块内豪宅圈层效应已经形成。数据显示，今年以来，绿地海珀旭晖项目在降价的带动下，1~8月大平层公寓共成交242套，成交均价为63678元/平方米，尚海湾豪庭项目1~8月共成交50套，住宅销售均价为5万元~6万元/平方米。

XH129B-02、XH129D-01地块的起拍单价为1.89万元/平方米，较绿地海珀旭晖项目用地2009年挂牌时的起始楼板价上涨了约47%。“除市场因素外，徐汇滨江板块今年以来的诸多规划利好，也是地块价格看涨的动因。”许之静分析称。

8月7日，媲美上海迪士尼的东方“梦工厂”项目落户徐汇滨江WS5单元。9月5日，上海市政府印发了《黄浦江两岸地区发展“十二五”规划》，明确了“十二五”黄浦江两岸地区将成为上海“四个中心”的重要核心功能区。

“徐汇滨江板块有别于南、北外滩滨江金融中心、航运中心的定位，将成为上海最具有文化品位和文化气质的滨水区域。区域内本已具备稀缺价值的地块无疑将成为土地市场的"香饽饽"。”高力国际华东区咨询服务部董事朱磊表示。

推出时机制约溢价率

XH129B-02、XH129D-01地块引来了各大品牌房企的瞩目。据绿地集团一位高管透露：“作为第一批深耕徐汇滨江区域的国有房企，公司看中了该地块的发展潜力，有意参加竞拍，相信会有一场激烈的价格比拼。”

“在今年挂牌的所有涉及住宅性质的地块中，没有哪块地的先天条件比它更好了，只可惜推出时机制约了溢价率。”嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜认为，当前土地市场控制溢价率的总基调愈发明朗，尽管该地块是少有的优质地块，但预计最终溢价率应不会超过40%，很可能在20%~30%之间，难以刷新“绿地地王”制造的最高纪录。

政府集中推出优质地块的背后是调控目标和经济利益的双向驱动。上海土地交易市场资料显示，9月份上海市至少有22幅经营性用地(不包含动迁安置用地)出让，合计出让面积达73.6万平方米，累计起始出让金额达85亿元，创下年内新高。目前，仅9月份预期出让面积及金额已占到上半年总量的57%、72%。

“今年的三、四季度将迎来真正的推地高峰，在近期楼市成交量价逐渐平稳之际，政府集中推出优质地块，一方面可减轻卖地收入减少所带来的财政压力，另一方面也可稳定土地供给总量，预防未来的房地产投资下滑。”邵明浩表示。