申城昔日地王上市命运迥异

新浪乐居讯(编辑 杨蕾)近期，部分城市再次出现了“开发商争地”现象，广州甚至出现了新的楼面价地王。在一些新地王闪亮登场之际，2009-2011年间的老地王们也已纷纷“尴尬”入市。楼市的低迷使得这些地王项目不得不放下身段入市，纷纷以优惠低开等方式促销以求跑量，然而相似命运最终的结果却迥异。

　　对此，中国房地产信息集团研究总监薛建雄指出，地王项目要获得热销，首先需要根据地块周边的各种因素规划适合的项目；其次，制定合适的价格。“合适的价格是最强的竞争力。”

　　09年的全国总价“地王”低价入市 获热销

　　5月27日，中海地产在上海长风的地王紫御豪庭以3.8万元/平方米的“低”均价正式入市，出乎众多业内人士的意料。不过，“地王”的低姿态也取得一些成果。网上房地产数据显示，截至6月21日，该项目已售住宅面积42835平方米，住宅合同均价37819元/平方米，总成交金额16亿元。

　　据新浪乐居了解，2009年9月10日，中海地产以70亿元的天价拿下上海普陀长风商务区6B、7C纯住宅地块，创造了当年全国总价“地王”，平均楼板价达到22409元/平方米。当时，不少市场人士曾预期该项目开盘价将高达7万元/平方米。

　　时隔两年多，“地王”项目终于亮相，随着项目正式开盘，开发商报出3.8万元/平方米的均价，边套房源甚至低至3.2万元/平方米的价格出乎不少业内人士的意料。有分析人士指出，“拿地的净价加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等，开发商如今开出的3.8万元／平方米的均价几乎以零利润贴底抛售，难怪热销。”

　　09年单价“地王”日子不好过 降价也难跑量

　　有业内人士表示，中海的地王项目热销除了低价外，还有其地理位置的优越性，该项目周边没有其他豪宅项目与它竞争。而其他一些地王项目就没有那么幸运了，如2009年的全国单价地王项目中建大公馆，低价入市也未热销。

　　位于新江湾城板块的中建大公馆，中建总公司在2009年12月以3.25万元／平方米的楼板价，总价37.2亿元拿下项目地块，是当时国内单价最贵宅地。据了解，自去年11月开盘以来，该项目153套房源仅售9套。业内人士表示，该项目叠加别墅目前起价为3.7万元每平米，几乎与拿地楼板价相差无几。

　　“与中海地王项目不同的是，中建大公馆所属的新江湾城是豪宅聚集地，竞争特别激烈。” 某房地产公司营销总监表示，同属新江湾板块的华润新江湾九里在4月将开盘价从4.3万元每平方米直降到3.4万元每平方米，降幅达20%。“相比之下，还是华润新江湾九里价格优势更大。”

　　专家：未入市地王“割肉”要趁早 开发商要理性拿地

　　随着2008年楼市迅速升温，2009年、2010年两年间“地王”频出，无论单价、总价还是地王数量都创下了楼市之最。在上海，仅2009年一年就诞生了全国地王的一半。据新浪乐居&克而瑞不完全统计，2009-2010年上海区域地王就有28块，其中四成已上市。

　　“在楼市调控政策不放松的大背景下，如中海地王紫御豪庭一样的地王们如今也不得不放低身份，降价出货已成为常态。”某房地产公司项目经理表示。

　　“地王降价也难热销主要还是价格没到位，只有卖不出的价格，没有卖不出的房子。” 薛建雄指出，另一方面也说明部分地王项目没规划好，相对于降价后的价格来说，还是性价比竞争力更强。

　　对于未上市地王项目，中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良认为，地王项目的销售关键是对未来市场的价格判断，如果判断未来价格是持续下跌的，建议这些未上市地王项目“割肉”也要趁早。

　　“开发商拿地之前就要想好未来的产品和价格空间，才敢这么高价去拿地。”薛建雄表示，不像2009、2010年开发商都非理性拿地，目前开发商拿地较理性，都是建立在未来房价能大涨的情况下出手。