2012上海豪宅市场有望回暖 改善性需求支撑豪宅成交

      经过了近两年的宏观调控政策之后，上海的高端住宅市场成交也出现了大幅下滑，限购令极大的抑制了投资客的进入。

　　但自2月以来，品牌房企旗下的别墅交易触底反弹。高端别墅、特别是千万元级别以上别墅产品，交易量维持稳定，市场成交较1月份大幅拉高，高端市场成交暗现回暖。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年前两个月，上海全市单价在5万元以上的一手新房共成交113套，总成交金额累计23.2亿元。

　　有业内人士认为，随着节假日的结束，加上促销降价的配合，未来上海的高端住宅市场走势有望呈现逐步回升之势。

　　3月或引小阳春

　　由于双节的原因，2012年首月上海的豪宅市场成交低迷，新浪乐居&克而瑞数据显示，1月上海单价4万元以上住宅成交134套，成交面积3.35万平方米，单价4万元以上别墅成交21套，成交面积9654平方米，同比、环比均有一定幅度下滑。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，往年的1月开发商本就推盘欲望较弱，而购房者入市姿态并不明显，2012年1月又恰巧经历元旦、春节两个节日，加上调控政策的延续，住宅市场包括豪宅均极其冷清，因此1月传统淡季延续。

　　不过，这样的情况在2月份有所好转。上海中原统计结果表明，2月上半月，单套总价在1000万元每套以上的房源共交易4004平方米，与1月同期水平相比上扬3.19%，在全市别墅交易占比达到40.80%，环比提升了14.65个百分点，相对增长明显。

　　从成交的结构来看，单价10万元以上的顶级豪宅项目、以及位于传统市中心豪宅板块的成交量，正稳步上升。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，回暖趋势暗现的市场行情下，或许正是新项目上市的好时机。

　　回暖趋势同样为即将上市的中海“紫御豪庭”创造契机。据悉，长风板块内的中海紫御豪庭项目，是长风板块内第一个上市的地王项目，也将在今年蓄势开盘。

　　有业内分析人士同时指出，基于对以往楼市形势的分析，在经历每年传统春节淡季之后，都将在几周内迎来一个小的销售波峰，而今年的春节是在1月中下旬，所以3月份豪宅市场或将迎来小阳春，“特别是随着豪宅项目价格跳水现象的逐渐增多，以价换量的步伐将更加的明显”。

　　对此宋会雍也认为，从全年交易表现来看，豪宅市场对于政策和市场风向的敏感度略高，僵持心态更强，不过就目前来看，价格调整仍处于初步阶段，未来，由于上海城市经济持续向上发展的预期支撑，2012年豪宅类物业交易仍有望在低谷中实现反转向上。

　　推盘契机

　　新浪乐居&克而瑞数据显示，上海一手豪宅市场2011年在交易总量下滑，同比2010年下跌25.64%。

　　此外，在回暖潮的带动下，豪宅开发商们也积极推盘探市。

　　新浪乐居楼盘中心数据显示，2012年上海预开盘项目共约40个，其中别墅项目近半数，其中上海紫园、佘山玺樾、中建大公馆以及长风地王项目中海紫御豪庭等都将在2012集中开盘，可见开发商推盘意愿有所提升。

　　回暖同样为即将上市的中海“紫御豪庭”创造契机。据悉，长风板块内的中海紫御豪庭项目，是长风板块内第一个上市的地王项目，也将在今年蓄势开盘。

　　业内人士认为，从目前的市场形势来说，与其坐等市场势好，不如率先推盘抢占市场，在目前豪宅市场暗现回暖的情况下，加紧推盘或为好时机。

　　同样的，足够的供应量才能保证销售量。颇受上海房地产市场关注的中海长风地王项目——中海紫御豪庭将于年内入市。项目为长风生态商务区首个纯住宅项目，物业类型有公寓、别墅等。

　　而从2009年中海发展发布的公告可以看出，中海对于中海紫御豪庭项目重视程度，这也是项目的上市奠定了品质基础。2009年中海发展公告称，将与中国建筑股份有限公司及中建八局共同开发长风地块，预期总共投入103亿元。

　　豪宅市场的刚需客

　　基于高端住宅市场的成交将有所回升，不少高端住宅的客户群已经开始蠢蠢欲动。

　　浦东某高端项目的售楼人员就表示，近期项目的成交有所好转，其中大部分的客户均为改善型客群，主要还是以自住为主。

　　知名房产分析师张宏伟同时表示，随着高端住宅终端客户群的需求有所回升，成交量也逐步上升。不过，在目前初现回暖的市场背景下，企业要避免同质化产品竞争，提升产品附加值、选择新型营销方式等渠道，有利于项目销售的突破。

　　有业内人士指出，限购令、房产税的即将出台抑制了一大批投资客，导致每人只能购置一套房屋，在这样的情况下，住宅市场的不少买家都是抱着既然只能买一套、那就干脆买好点的心态。加上经过近半年的观望，发现高端住宅的均价并没有太多松动，因此，不少买家也随之开始行动。

　　不过，也有专家也表示，在限购令的政策下，高端住宅项目如何定位自己的客群，如何做好营销方式都是至关重要的。