限购令HOLD不住 房价还是不降温

      “金九不金”！9月，上海楼市或迎来一小波成交高潮，但随着之后住宅限购的扩大，就会形成“想买的不能买，买进的舍不得抛”的局面，市场将陷于一段较长期的低迷。上海如此，已经限购的40余二、三线城市，乃至可能会限购的二、三线城市莫不如此。业内人士称，上海一、二手房成交中新增投资客已经基本绝迹，只要限购不放松，也不会有投资客入市。因此，当前绝大部分成交的客户都属于刚性需求。虽然自住需求群体不小，但后市的成交热度还要取决于信贷是否放宽。“金九银十”或因降价成交会回暖，但四季度信贷形势会更紧，预计要到明年年初，有了新的信贷额度才能真正回暖。张宏伟（同策咨询研究部总监）

      当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。但是，当前市场出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等媒体报道，通过笔者实际调查及经验来看，本轮市场中楼市“价格战”猫腻不小，降价幅度大小言行不一。

      宋家泰（金地上海市场营销部总经理）

      （15平方米住宅）上海恐难做出来，如果是住宅产权的话。因为规范要求厨房、卫生间、储藏空间都要按照套型面积的一定比例设计的，压缩到30多平方米已是极限。

      陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）

      保障房的新思路：委托专业服务公司来代理经营管理，政府约定租金最高标准或补贴最大额，同时通过考核服务规定人群的数量与质量，在满足服务标准后企业可从营运结余或补贴节约额中获得一定收益。75万套香港公屋就是港府全部委托独立的香港房屋委员会来管理的。

      吴其伦（知名地产评论人）

      其实，无论限购与否，只要中央坚持调控政策，只要地方全力执行中央调控，市场观望必将延续，需求不振将是常态，卖方唯有大幅让利，才能激发需求。

      高增华（上海新湖房地产开发有限公司总经理助理）

      大平层：地价与容积率引发的产品，冠以豪宅的名头，以奢华的设计，精致的室内软饰，讲述着财富的故事。资产保值；传承世代；改善提升；圈层交友等为大平层销售保驾护航。但没有地段优势的大平层还能走多远？

      如果被限购 昆山很受伤

      上海周边尚未出现明确出台限购的二、三线城市，但这并不代表这些城市在调控上是不设防的。比如嘉兴和昆山，对于购房资格的认定也需要提交社保及缴税证明，只是还没有出台限制购房套数的具体措施。从去年开始，这两个城市的楼市就已经有所降温，但仍是上海投资客的“第二战场”，市场惯性使得这两个城市楼市依旧保持活跃，出台限购政策的可能性不是没有。

      据分析，因为地缘和产业衔接最为紧密，昆山是上海投资客的第一选择。相对上海和苏州两个中心城市，昆山经济同样发达，但房价的优势仍然较大。尤其是仅靠上海嘉定的花桥还规划有直达地铁，所以对于上海的自住客户也有一定吸引力。但是投资客在昆山异地置业中仍占据绝对主导，主要是看中该区域的发展潜力。有一名投资客最近购买了一套昆山城南板块的高铁房，在他看来，政策的影响只是暂时性的，只要楼盘选择得当，将来获得收益不难。嘉兴楼市和昆山颇为相似，具备一定的环境优势，同时也受到高铁效益的利好，吸引了苏浙沪等地的不少投资客。

      不过昆山和嘉兴还是有区别的，昆山自住群体不强，投资客是主力，嘉兴自住群体为主，投资比例并不如昆山。所以，如果昆山限购，对当地的成交量打击会较大，嘉兴则不会很严重。基于此，昆山不会轻易出台限购，即使真的出台了，限购程度值得关注。

      值得一提的是，昆山、嘉兴等地的房地产投资虽然火热，但相当比例的异地投资都流入商业地产。以汉宇地产为例，其代理楼盘异地置业的客户中，购买商业地产的比例要超过65%，这些客户主要看中商业地产的长期收益，一般会选择相对成熟的商业。