（评论员/陈啸天）近日，万科总裁郁亮曾在接受访问时表示，未来住宅市场将由保障房和商品房两分市场，虽然人口结构也出现拐点，但房地产行业不会出现“天花板”。郁亮强调，未来的20年地产行业仍有可为，万科在坚持“住宅”方向的同时，也将加大对商业地产的投入。

　　事实上，随着去年政府不断加大对房地产市场，尤其是住宅市场的政策调控，绝大多数房企都开始谋划未来大力发展商业地产的方向，从A股上市的“万、保、金、招”传统四大房企，到诸多规模有限的区域型中小企业，这样的转型可以说已经成为了整个行业的发展趋势。

　　对于大型房企，我认为在保持住宅产业优势地位的同时，适当发展商业地产，将对其未来的多元化经营奠定基础。由于这些全国性企业通常拥有庞大的住宅项目规模，其滚动开发所带来的资金周转压力在政策调控、市场销售情况不明朗的情况下会给企业带来风险，在这样的背景下，在自身经营体系中配入一定比例的商业地产项目以提升企业的经营稳定性，未尝不是明智的选择。

　　但另一方面，针对不少中小型房企也纷纷随大流地涉足商业地产领域，我却并不看好其前景，原因主要有两点：首先是资金问题，商业地产项目和住宅相比前期需要投入的资金体量要大得多，而持有经营的收益模式决定了其现金回流的周期较长，这对融资能力本就相对偏弱的中小房企来说无疑更是沉重的负担，尤其在缺乏成熟的房地产信托基金体系的国内市场，商业地产项目变现能力较差的特点将对中小房企的资金链形成不小的考验；其次是经营能力，开发商业地产不同于住宅，住宅通常只要出售完毕即可宣告项目完成，但商业项目则完全不同，其不仅前期要考验企业规划和设计能力，后期还将面对招商和管理的长期运作，从目前国内房地产业的实际情况来看，真正具备商业地产开发经营经验的房企少之又少，即便是大型房企其实大多数也都还处于摸索阶段，至于中小房企，其专业能力上的缺陷更是非常明显。

　　我认为，企业应从自身的实际情况出发制订未来发展战略，对于中小房企来说，跟随大流地挤进商业地产市场将在未来带来不可预知的风险，而应该将关注点依然放在住宅市场上。

　　回顾2010年，全国商品房销售面积达到10.43亿平方米，创下历史新高，随着今年政府对住宅市场的政策调控继续升级，外界逐渐出现了诸如我国住宅市场即将碰到“天花板”之类的言论，甚至在房地产企业内部也出现了些许对未来市场发展的担忧，事实上，我认为这样的忧虑是完全没有必要的，在当前这个时间点上谈论住宅产业的瓶颈为时尚早。

　　事实上，当前我国房地产住宅市场正处于一个由局部热点向全面发展的转型期，在过去的十年里，我国房地产市场的成交量主要集中在30余个一、二线城市，而在国内城镇化进程逐渐加快的背景下，未来还有数量极为庞大的中小城市、甚至县城的市场将陆续被开发出来。中国幅员辽阔，286个地级市、600余个县级市，再加上2000余个县城一级的地区，这些区域的房地产市场起步都相对较晚、大部分还处于尚未开发阶段，随着城镇化的推进、经济发展及当地居民财富的积累，这些地方的购房需求必然会逐渐释放出来，再加上相当一部分从一、二线城市中溢出的投资需求的介入，这些区域市场的发展前景其实是非常值得期待的。

　　从近两年的发展现状来看，应该说已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长，根据CRIC数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但35个一、二线城市的成交量占比却降到了38.5%的历史新低，应该说在去年在一、二线重点城市市场遭遇政策严厉调控的情况下全国市场成交体量不降反升，毫无疑问是得益于相当一部分三、四线城市的崛起。从这层意义上讲，对于房地产开发企业来说，只要从原先仅关注一、二线城市的惯性思维中走出来，放眼全国，住宅市场未来的发展空间其实依然相当广阔。我认为，10亿平方米的销售面积远远谈不上是这个行业的天花板，未来全国年度销售量冲上15亿平方米甚至更高位都是迟早的事情。

 

 

文：来源于CRIC地产一周