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沪楼市新政引发观望潮 限购令或促成买方市场
[提要]10月9日上海房管局等8部门权威解读调控细则“沪十二条”之后，沪上各开发商和中介机构纷纷据此作出市况分析。长假过后各楼盘则呈现涨跌互现势头，有部分楼盘较“十一”前已直降1%，也有新江湾城等楼盘逆势单价飙到7万/平米。
10月9日上海房管局等8部门权威解读调控细则“沪十二条”之后，沪上各开发商和中介机构纷纷据此作出市况分析。长假过后各楼盘则呈现涨跌互现势头，有部分楼盘较“十一”前已直降1%，也有新江湾城等楼盘逆势单价飙到7万/平米。
限购令或促成买方市场
此次“沪十二条”中最为关键的是限购和紧缩银行贷款的相关规定。在新闻发布会上，上海市房管局局长刘海生表示，根据9月29日国家各部委的文件，此次的新政策增加了“禁止消费性贷款用于购买住房”，这主要是为了防止用其他名义申请贷款买房，上海坚决按此要求监管。公积金贷款政策，则主要体现在鼓励支持购买小户型（90平方米以下）强调自住（首套），积极引导合理使用公积金贷款，对非改善型第二套房暂时停贷，第三套房停贷。
对此，有开发商表示，一户家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房）的措施，将使上海市场全面进入买方市场。此前“北京十一条”中，“限购”起到了量价齐降的作用，如果上海楼市成交量下降，资金不充裕的开发商就会考虑降价“抢跑道”。不过，“沪十二条”的最大关键在于，如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示，主要是以现在的“人均居住面积”衡量，买房时，根据买房人的现有房屋状况和现有家庭人口数，计算人均居住面积。显然，购房者可以通过迁徙户口等方式对“人均居住面积”实施调节。
具备开征房产税基础条件
另外，“沪十二条”中的第八条，即提高预售标准，也是开发商关心的重点。有业内人士表示，提高预售标准将是收紧开发商资金链的重要措施。楼市中出现过的烂尾楼纠纷和改规划纠纷，可大为减少；另一方面，预售标准的提高，势必令开发商投入更多成本，尤其是那些项目众多的大开发商。不过，也有开发商认为，此举可大幅减少上海楼市供应量，是市政府“明打暗保”的举措之一。
土地增值税预征率调整，则是此次引导房产商合理定价的重要措施。有分析认为，此前国税总局下发通知，规定上海土地增值税预征率不低于2%，而上海此次细则调整由2%调整为“最高可达到5%”，比之前增加一倍。这无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。尤其对于高端项目来说，条款杀伤力尤其强大，如果预征率达到5%，将比上半年1%的预征率提高整整4倍。
同时，刘海生表示，开征房产税方面，上海要等中央具体政策下来后再操作。目前上海正在做一些准备工作，包括已成立房屋状况信息中心等。
“上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可快速推进。”刘海生表示，房产税作为国家税种，其开征需服从国家规定，试点也要得到国家的认可。而已出台的上海地产调控细则中关于房产税的条款，表明了上海的积极态度。
中心城区看房客户依然积极
上海房市新政引发市场强烈观望情绪。有中介机构表示，目前中心城区客户依然看房积极，购买意愿相对坚定；外围区域的买家则观望气氛较浓。不少潜在购房者都对如何界定“新购一套”、“以家庭为单位购买”比较困惑；大约已有约二三成的客户产生了观望情绪，未来这个比例有可能会加大。
从最新市况看，“沪十二条”的实施，短期内未能挡住沪上豪宅开盘销售的牛气，10月10日在上海中环附近，新开盘的仁恒怡庭均价高达5.5万元至7万元/平方米，并有300多位客户已预交30万元意向金。此次主推170平米、195平方米大户型多层公寓，以及220、330平方米的叠加别墅房源。单套房源的售价大多超过1000万元。不过，也有市中心个别楼盘出现些许调整，一套售价在550万元左右的豪宅，中介报价较“十一”前已直降5万元。
楼市二次调控的“靴子”终于落地。
9月29日，多个部委出台的“最严厉调控政策”，明确要求各地“立即”制定细则，已发细则的地区要进一步调整和完善。
其措施包括，三套房停贷以及首套房首付上调，限制购房套数等；稍早的9月26日，国土部、住建部联合发文称，闲置土地一年以上的房企禁拿地。
据悉，这是继4月份针对楼市的史上最严厉政策出台后的第二波调控。之前楼市在经历了几个月的僵持之后，再现疯狂苗头，多个一线城市楼市到9月份已是量价齐升。
有专家判断，为落实二次调控措施，十一长假结束后，或将有更多的城市采取“限购令”。但也有人士接受《华夏时报》记者采访时表示担心在利益博弈下，恐在地方执行中变形，“新政大多仍是对‘新国十条’的进一步细化和落实。”
“时至今日，多个地方尚未出台地方调控的细则。”10月7日下午，刘卫卫告诉记者，高房价问题有望在本月15日召开的十七届五中全会时给出“一个说法”。
楼市急调头
事实上，“新国十条”从4月17日出台至今，调控效果并不明显。如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%，上海则环比上涨6%。
形势紧迫之下，国庆前夕，楼市调控再出五记重拳。据悉，在此次新政中，限定居民家庭购房套数、三套房贷款暂停发放及加快推进房产税改革试点，被认为是影响市场最大的三个亮点。
“首付提高至三成，是杀伤力最大的一项。”刘卫卫说，限定购房套数，对异地购房者的影响不大。
国庆长假期间，《华夏时报》记者在北京实地采访看到，房地产中介几乎一致选择在假期加班。有中介工作人员告诉记者，这本已经是早定好的，因为金九银十市场会热谁都不会放松，即便是在节前二次调控新政出台后也没有改变安排。
“仍抱着一线希望，希望购房者不要受到太大影响。”上述工作人员称。但往往是事与愿违，记者多天来走访的中介公司生意几乎清一色地冷清。因为没生意，中介里加班的人员显得情绪相当低落。
10月7日，记者多方获悉，在北京，受到十一前新政的影响，市场交易量惨淡。截至10月5日，北京楼市商品住宅日成交量仅在100套上下徘徊。相比之下，同一时间北京新推的17个楼盘却有多达7000余套入市。
广州的楼市成交量也出现缩水。10月1-6日，广州每日签约量约在300套，比9月底的每日动辄六七百套的签约规模下降五成。国庆假期，济南楼市尤为遇冷，两天成交仅30余套住宅。
在西部城市重庆，记者获悉，10月1日，重庆主城区成交商品房525套，10月2日成交292套，与新政前的9月28日成交1754套相比，成交量急跌。
博弈升级
面对楼市的紧急调头，多方接受记者采访的人士还表达了对严厉政策执行中问题的担忧。
“尽管成交缩水、房价微降，但是，此次楼市调控新政的力度仍有限。”刘卫卫直言。顾海波也认为，在供需结构没有得到有效改变的情况下，即使“银十”遭遇“滑铁卢”，要让房价真正理性还需要做更多的工作。
“倘若地方担心GDP增速减缓，执行不力，新政无疑将再次陷入尴尬处境。”顾海波分析，国庆楼市成交缩水，只是楼市对二次调控新政做出的正常反应。但随着利空出尽就是利好的说法盛行，市场走向还需要继续观察。就在节前的最后一个交易日，房地产板块的集体强势就是佐证。
事实上，记者采访发现，尽管深圳已在第一时间出台了“限购令细则”，但接下来的数据却颇为尴尬：10月1日至4日，深圳一手房市场成交量高达近2000套；其中，1日、4日两天内，新房成交量均超过了600套大关，创下今年以来新房成交量的最高纪录。
“这并不奇怪。”多位专家分析，此次新政，主要宗旨在于9月份成交带来的楼市回暖可能导致的价格随之增长，明显感觉到了未来房价上涨的压力。
在此之前，个别省市曾经执行过类似限定购房套数的政策，并没有产生很大的效果，北京便是如此。
杨红旭表示，此次调控政策总体上还是进一步落实“国十条”，相对而言，超出“国十条”范畴的政策只有“信贷和税收”。
“此次新政旨在问责地方政府执行力。”6日，国土部土地利用司有关负责人向《华夏时报》记者坦言，一些地方认为房价上涨并不快的原因是，担心调控可能影响地方经济和财政收入。
变数增多
博弈中，地方细则还是要出。但是出归出，对于如何执行则很难说。
9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明的家庭，限购一套住房。
但有意思的一个细节是，有网友立即针对新政提出了“变相”的对策。该网友写道：已购房的夫妻，房产全部在夫妻一方名下的，可以先办理假离婚，另一方可以再买两套，买房后可以再复婚。
“政策出台后，关键是操作环节如何落实。”多位专家认为，政府需要认真考虑堵住政策的“漏洞”。
而国庆长假的最后一天，10月7日晚间，上海公布房地产调控细则：每个家庭限购一套房。
“尽管被称之为‘精准出击’抑制炒房风，但问题并未切中要害。”顾海波告诉本报记者，此前，在多个城市均公布限购令，但上海迟迟未出地方细则。直至9月份，上海才有“沪五条”、收紧首套房契税优惠、房地产中介整治工作等一系列动作出台。
“面对严厉的调控政策，上海的开发商选择推迟了新盘上市的时间。原定于8、9月份开盘的上海星河湾、远中风华园等多个高档项目，政府不允许顶风作案，因此迟迟未能上市，而协和城、远中风华园更是推迟到10月开售。”刘卫卫称。
“受到‘二次调控’和‘限购令’等地方新政的影响，10月上海拟开盘的高端项目肯定比9月少。”顾海波说。而在此次上海出台的几条细则中，最为关注的条款就是，“一定时期内限定居民家庭购房套数”和“发挥税收在调控中的作用”。其中，暂定上海及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房）。
但在刘卫卫看来，“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”这需要地方政府的配合，而恰恰地方往往反其道而行之。
多位人士向记者分析，地方的博弈源于GDP，这也是一些地方调控的细则迟迟不出台的主因。但多位专家分析，“下一步，对于高房价，看看十七届五中全会能否给出新说法。”
对此，记者多方求证，在国家层面已对抑制投机和控制房价提上日程的背景下，很有必要选择一个适当的时机给“高房价”一个权威的定论，提纲挈领之后新政才能发挥威力。而这个时机正恰逢即将召开的十七届五中全会。
来源：搜房网